Все описане нижче - не вигадка й не теорія, а реальний досвід з підтвердженими результатами. Мій діючий бізнес-проект «Будинок у горах» цілком і повністю ґрунтується на положеннях, описаних нижче, і на практиці довів прекрасну працездатність даної ідеї. 

Творчий підхід до покупки нерухомості 

Широко відомо, що нерухомість можна купити істотно нижче ринкової ціни, коли продавцеві терміново потрібні гроші у зв'язку з боргами, переїздом, розлученням, хворобою й т.п. 

Але чи замислювалися ви коли-небудь, що можна купити будинок, квартиру, земельну ділянку або інше дороге майно, не маючи ні копійки в кишені? 

Виявляється, і таке можливо. 

Що для цього потрібно? Усього лише з'ясувати справжні потреби вашого продавця. Що насправді йому потрібно? Як він збирається витратити виручені гроші? Запитаєте його про цьому прямо, і у вас з'явиться величезна їжа для міркувань. 

Крім грошей і грошових зобов'язань можна запропонувати в рахунок оплати різне майно (наприклад, продавця може зацікавити ваш автомобіль), послуги (наприклад, юридичні, будівельні) і так далі, залежно від потреб конкретного продавця. 

Може бути, він повинен комусь грошей? Домовитеся з його кредитором і переоформите на себе його борги. 

Бути може, йому просто не потрібна нерухомість, що він продає? Домовитеся з ним про тривалу розстрочку оплати. Він боїться ризикувати, і вам нема чого передати йому в забезпечення? Запропонуєте йому договір позики, вексель, розписку, гарантійний лист, поручництво, страхування власного життя на його користь на суму угоди й так далі. 

Після того, як ви домовилися про розстрочку, можете здати нерухомість в оренду для покриття платежів перед продавцем. Якщо розміри платежів не порівнянні, продайте нерухомість, заробіть, і розрахуйтеся із продавцем. 

Зрештою, якщо намечается по-справжньому вигідна угода, чому б не взяти в банку кредит або не знайти знайомого, що має необхідну суму, і готового вкласти її у вигідний захід? 

Ви можете використовувати творчість у своїй діяльності повсюдно. Переговірні навички напрацьовуються із практикою. Записуйте всі свої бесіди на диктофон, аналізуйте й знаходите в них свої помилки - що зацікавило продавця або покупця, у якому місці й чому він відмовився від угоди, або що, навпаки, остаточно вплинуло на укладання договору. Дуже важливо, що ви зможете почути себе й свій голос із боку. 

На перший погляд все це може здатися дуже неправдоподібним, однак, ви адже нічого не втратите, якщо спробуєте? І навпроти, поки не спробуєте - можете продовжувати бути впевненими, що у вас нічого не вийде. Практика, практика, і тільки практика дасть вам необхідні результати. Запевняю, у якийсь момент ви навіть зачудуєтеся, наскільки поступливими бувають деякі продавці. 

Щоб нерухомість була по-справжньому коштовн, прибуткової й ліквідної, необхідно враховувати при виборі наступні критерії:- Наявність комунікацій - під'їзні колії, єлектро-, водо- і газопостачання, каналізація, зв'язок і інше

- Природно-видові характеристики - близькість лісу, водойм, гір, природних визначних пам'яток і т.п.

- Статусность об'єкта (наприклад, проживання поблизу політичних діячів, зірок естради або інших відомих людей) і соціальний рівень сусідів

- Розвиненість інфраструктури - гараж, банячи, близькість великих міст, магазинів, кафе, шкіл, зупинок, парків, банків, аптек, місць відпочинку, розваг і т.п.

- Архітектура й стан будинку, наявність несправностей

- Екологічна чистота району

- Далекість від промислових зон і автомагістралей

- Родючість ґрунту, наявність на ділянці лісових і садових дерев

- Розмір, форма й рельєф земельної ділянки 

Перелік документів, які вам необхідно перевірити перед тим, як самостійно здобувати нерухомість:- Договір на приватизацію, купівлю-продаж, міну, дарування, участь на паях, свідчення про право на спадщину, рішення суду

- Особисті паспорти власників. Будинкова книга

- Свідчення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно

- Технічний паспорт на житлове приміщення або довідка БТИ про інвентаризаційну оцінку житлового приміщення із планом приміщення

- Кадастровий план земельної ділянки й план будинку із вказівкою кадастрового номера об'єкта, засвідчені органами, що здійснюють діяльність по веденню державного земельного кадастру й обліку об'єктів нерухомого майна

- Нотаріально засвідчена згода чоловіка на покупку й продаж

- Виписка з форми реєстрації прав на нерухоме майно й угод з ним про відсутність обтяжень (арешту, застави й т.п.) - у реєстраційній палаті, дійсний один день

- Довідка з житлово-експлуатаційної організації про склад проживаючих (зареєстрованих) у даній квартирі/будинку (там ніхто не повинен бути зареєстрований).

- Довідка з податкової інспекції про відсутність заборгованості по сплаті податку на майно

- Довідка про відсутність заборгованості по квартирній платі й комунальних платежах 

У документах не повинне бути обмежуючих записів. 

Обов'язково звірте дані паспорти власника, зазначені в документах на нерухомість, з даними, зазначеними в його цивільному паспорті. Також необхідно переконатися, що реквізити нерухомості, зазначені в різних документах, збігаються. 

Існує дуже багато тонкостей, які неможливо описати в рамках даної статті (часткова власність, спадщина та ін.), тому не пошкодуйте грошей і не полінуєтеся проконсультуватися в нотаріуса, юриста й/або в агентстві нерухомості, чи всі документи в порядку у вашого продавця. Якщо грошей немає зовсім, то в черговий раз звертаємося до творчого підходу. Наприклад, ви можете одержати безкоштовну й вичерпну інформацію в компетентних юристів у будь-якому агентстві нерухомості, представившись клієнтом, що бажає оформити угоду через це агентство. 

Не рекомендую купувати нерухомість по генеральному дорученню. Це найпоширеніший привід для різного роду афер. Справа в тому, що власник або його довірена особа можуть у будь-який момент в однобічному порядку відкликати видану вам доручення. Крім цього, на нерухомість може бути давно накладений арешт. Також дія доручення припиняється зі смертю довірителя - а смерть може бути й раптової. І так далі, тощо. Таким чином, ви сильно ризикуєте залишитися й без грошей, і без будинку. 

Якщо ви купуєте нерухомість у продавця, що розпоряджається їй за дорученням, докладно вивчите таке доручення - перевірте строк її дії, реквізити об'єкта нерухомості (відсутність будь-яких невиправлених і незавірених нотаріусом помилок), право й спосіб відчуження, право на одержання коштів від покупця, паспортні дані продавця. 

Під час здійснення угоди уважно перевіряйте всі одержувані документи на предмет технічних і граматичних помилок. 

Отже, вас можна поздоровити! Ви купили будинок, квартиру або земельну ділянку. А виходить, уже зробили половину справи. Тепер необхідно з мінімальними витратами (невелику суму можна зайняти) навести лиск, зробити передпродажну підготовку об'єкта й знайти на нього покупця. 

Як відомо, в 90% випадків покупка нерухомості робиться на емоціях. Виходячи із цього, я пропоную вам конкретні практичні ради по збільшенню вартості нерухомості:- Випишіть із житла людей. При "чистій" продажі нерухомість завжди коштує трохи дорожче.

- Упорядкуйте документи. Якщо у вас документи старого зразка - зробіть новий паспорт БТИ й кадастровий план. Якщо у вас генеральне доручення - необхідно оформити право власності. Ціна звичайно падає, якщо продавець діє по дорученню

- Погасите всі заборгованості по комунальних платежах

- Ретельно приберіться в будинку й на ділянці. Вимийте підлога, вікна, двері, провітрите приміщення. Позбудьтеся від мотлоху й безладдя. Вивезіть сміття. Скосите траву. Відсипте доріжки

- Усунете всі несправності, які можуть істотно знижувати ціну

- Зробіть недорогий косметичний ремонт: наклейте нові світлі шпалери, побілите стелі, поміняйте вимикачі й розетки. Все це коштує копійки, але житло після скромних вкладень виглядає набагато дорожче.

- Якщо ви продаєте квартиру - обов'язково приберіться вподьезде.

- В окремих випадках, якщо дозволяють засобу, має сенс провести всі доступні комунікації, що підвищить не тільки вартість, але й ліквідність об'єкта 

Це те, що ви можете зробити самотужки, щоб вичавити по максимуму з наявного житла. 

Тепер ваша нерухомість повністю готова до продажу. Повідомите в усі відомі вам агентства нерухомості максимально докладну інформацію про об'єкт і очікуйте дзвінків щасливих покупців. 

Скільки на цьому можна заробити? 

А скільки вам потрібно, щоб не ходити на роботу? 

При покупці нерухомості враховуйте, крім вартості самого об'єкта, також вартість переоформлення документів (нотаріус, реєстраційна палата, а при документах старого зразка - інвентаризація будівель і складання кадастрового плану ділянки, якщо тільки продавець не візьме на себе всі витрати в повному обсязі) і прибутковий податок з майбутнього прибутку 13% (звичайно, завжди можна домовитися із продавцем про «сірку» оплаті й уникнути сплати податку, але така схема юридично небезпечна). 

Отже, прибуток з однієї операції купівлі-продажу становить: дохід від продажу за мінусом покупної ціни, витрат на оформлення документів, сплату податків, і деяких дрібних витрат типу оплати телефонних переговорів, бензину й т.п. 

При активних діях, щоденному перегляді варіантів і переговорах із продавцями, ви за місяць придбаєте чималий досвід і нагромадите певну базу даних з варіантів, що влаштовують вас. Підготовчий етап пройдений. Із цього моменту ви можете купувати й продавати як мінімум один об'єкт на місяць. Природно, оформлення всіх документів займе ледве більше часу, але адже одночасно можна проводити 2, 3, 5, 10 і більше угод. 

Кожна угода приносить у середньому від 10% до 30% чистого прибутку від суми угоди. При умовній середній вартості по Росії одного усередненого об'єкта нерухомості в розмірі 1 млн. руб. - це 100-300 тис. руб. з однієї угоди. Непогано для бізнесу без вкладень? 

Якщо вам сподобалася ця стаття, ви можете знайти додаткові матеріали на моєму сайті й у розсиланні «Будинок у горах - Як заробити на Олімпіаді-2014?». 

Автор ідеї: Владислав Микрюков (Краснодарський край)E-mail: domvgorah@gmail.comсайт : http://domvgorah.ru/Розсилання: «Будинок у горах - Як заробити на Олімпіаді-2014?» http://subscribe.ru/catalog/economics.school.shsd.domvgorah